L’immobilier dans le PIB libanais fait désormais l’objet d’une méthode plus détaillée. L’Administration centrale de la statistique (CAS) distingue les logements loués de ceux occupés par leurs propriétaires et remplace l’ancienne hypothèse d’une hausse annuelle fixe du parc. Cette amélioration accompagne les comptes de 2024 et la révision de la série 2020–2023. Elle concerne les services produits par l’immobilier, et non la valeur de tous les biens mis en vente.
La distinction compte dans un pays où les prix affichés des appartements occupent une grande place dans le débat économique. Une hausse du prix d’un logement existant peut enrichir son propriétaire sur le papier. Elle ne signifie pas que le pays a produit un appartement supplémentaire. Les comptes nationaux cherchent à mesurer une production annuelle, pas à additionner les patrimoines.
Immobilier dans le PIB : trois activités différentes
La note méthodologique de la CAS distingue trois sous-ensembles. Le premier concerne les services de logement fournis par les agents immobiliers. Le deuxième couvre les propriétaires occupants, considérés comme fournissant un service de logement à leur propre ménage. Le troisième regroupe les autres services immobiliers, dont les locations destinées aux entreprises.
Les propriétaires occupants ne versent pas nécessairement de loyer à un tiers. La comptabilité nationale leur attribue néanmoins un service de logement, généralement désigné par la notion de loyer imputé. Cette convention permet de comparer des économies où la proportion de propriétaires et de locataires diffère. Sans elle, la production mesurée dépendrait artificiellement du statut d’occupation des logements.
Ce loyer imputé ne constitue ni une facture à payer, ni un revenu monétaire reçu sur un compte. Il permet de mesurer un service effectivement consommé. Le confondre avec un prélèvement fiscal ou avec une créance sur les ménages donnerait au concept une portée qu’il n’a pas.
La fin de la hausse forfaitaire de 0,5 %
L’ancienne méthode estimait l’évolution annuelle en volume des services de logement en supposant une augmentation fixe de 0,5 % du parc chaque année. Elle ne séparait pas les composantes locative et occupée par le propriétaire. Cette hypothèse simple fournissait une trajectoire régulière, sans rendre compte de la diversité des situations d’occupation.
La méthode améliorée utilise des données observées dans les enquêtes auprès des ménages de 2009–2010, 2012 et 2018. Elle distingue les logements occupés par leurs propriétaires et ceux qui sont loués. Pour établir les estimations annuelles entre les années d’enquête, la CAS indique utiliser une interpolation fondée sur les permis de construire délivrés chaque année.
Les permis constituent ici un outil statistique de passage entre observations. Ils ne doivent pas être assimilés à un décompte de logements achevés et occupés durant la même année. La note ne présente pas d’enquête exhaustive récente sur tous les logements. Elle décrit une amélioration des estimations à partir des informations disponibles.
| Élément | Ancienne méthode | Méthode améliorée |
|---|---|---|
| Volume des services de logement | Parc supposé croître de 0,5 % par an | Données d’enquêtes et interpolation avec les permis |
| Statut d’occupation | Pas de distinction entre location et propriété occupante | Séries séparées pour les deux composantes |
| Autres services immobiliers | Données de TVA corrigées par les prix de l’entretien immobilier | Données de TVA et déflateur composite mieux adapté |
Des prix adaptés aux services mesurés
Pour les services de logement, les séries en volume sont converties en valeurs courantes avec les composantes correspondantes de l’indice des prix à la consommation. La CAS utilise donc des indices distincts pour les loyers effectifs et les services des propriétaires occupants.
Pour les autres activités immobilières, les données de chiffre d’affaires issues de la TVA restent la base de l’estimation en valeur courante. Le changement porte sur le déflateur, c’est-à-dire l’indice utilisé pour séparer l’évolution des prix de celle de l’activité. L’ancien dispositif recourait à l’indice des prix de l’entretien immobilier.
La nouvelle formule combine des indices plus proches des services concernés. La note cite notamment l’architecture, l’ingénierie, la publicité et les services de soutien administratif. Elle ne publie pas, dans ce court document, les pondérations détaillées de ce panier. Il n’est donc pas possible d’en recalculer intégralement le résultat à partir de cette seule note.
En 2024, la valeur augmente et le volume baisse
Dans les comptes révisés, la valeur ajoutée immobilière atteint 153 904 milliards de livres courantes en 2024, contre 117 241 milliards en 2023. La hausse nominale représente 31,3 %. Aux prix de 2023, le montant de 2024 n’est toutefois que de 109 272 milliards. L’activité recule ainsi de 6,8 % en volume.
Le déflateur augmente d’environ 40,8 %. Cette combinaison explique qu’une valeur courante en hausse puisse accompagner une activité réelle en baisse. Elle ne mesure pas une hausse de 40,8 % du prix de vente de tous les appartements. Le périmètre porte sur les services immobiliers enregistrés dans la branche.
La construction apparaît ailleurs dans les comptes, dans une branche séparée. Elle présente une activité presque stable en volume en 2024. Acheter un immeuble existant, construire un bâtiment et fournir un service de logement relèvent donc de réalités économiques différentes. Une analyse rigoureuse doit préserver ces distinctions.
Ce que la révision ne permet pas encore d’isoler
La CAS signale que la révision de 2020–2023 combine de nouvelles données institutionnelles et des améliorations méthodologiques. La note immobilière explique l’une de ces améliorations, mais ne fournit pas un tableau comparant chaque ancienne estimation avec la nouvelle. Elle ne permet pas d’attribuer toute la révision du PIB à l’immobilier.
Les comptes mesurent une activité nationale agrégée. Ils ne donnent ni le prix d’un appartement précis, ni le nombre actuel de logements vacants, ni le rendement attendu d’un investissement. Pour suivre la qualité de cette mesure, les prochains repères seront l’actualisation des enquêtes sur le parc et la publication d’informations plus détaillées sur les ajustements annuels.
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