En 2025, le marché immobilier libanais donne un signal trompeur : il est actif, parfois même euphorique par endroits, alors que l’économie reste fragile et que la majorité des ménages a perdu du pouvoir d’achat. Ce paradoxe n’est pas une énigme. Il s’explique par une mécanique brute : la sortie à tout prix du cash du système bancaire, dans un contexte où le secteur est perçu comme insolvable et où la confiance n’a pas été restaurée. La pierre devient alors moins un projet résidentiel qu’un instrument de protection patrimoniale : on achète pour mettre de l’argent à l’abri, pas d’abord pour se loger.
C’est la clé de lecture de 2025 : l’immobilier ne “repart” pas comme dans une économie normale. Il s’anime comme une soupape. Quand les dépôts sont bloqués, quand l’épargne est dévalorisée, quand la transparence comptable reste contestée, l’actif physique redevient un coffre-fort. Le résultat est une hausse des transactions et des montants enregistrés, mais aussi une montée des inégalités et une pression accrue sur le logement, notamment la location.
Le moteur réel : l’insolvabilité perçue des banques et la fuite vers les actifs tangibles
En 2025, la banque libanaise n’est pas un intermédiaire neutre. Elle est, pour une large partie de la population, le symbole d’un choc : dépôts immobilisés, accès conditionnel, règles changeantes, séparation “fresh / non fresh”, et absence de restitution crédible à horizon court. Cette expérience collective a produit un comportement rationnel : dès qu’un ménage ou une entreprise parvient à extraire du cash, il cherche à le convertir en actif réel.
L’immobilier s’impose dans cette logique pour trois raisons.
D’abord, il est tangible : un appartement, un terrain, un local commercial ne peuvent pas être “restructurés” par une circulaire ou une décision bancaire du jour au lendemain. Ensuite, il est local : on ne dépend pas d’un système bancaire fonctionnel pour le posséder. Enfin, il sert aussi d’assurance sociale : dans un pays où l’État n’offre plus de filet robuste, détenir un bien (ou un terrain) est perçu comme un rempart contre l’instabilité.
Dans ce cadre, la hausse des transactions en 2025 ne doit pas être interprétée comme un signe de prospérité partagée. Elle est plutôt le symptôme d’un pays où l’épargne se protège en quittant la banque.
L’absence de transparence : un carburant pour la “pierre-refuge”
L’autre facteur majeur de 2025, c’est la défiance alimentée par un déficit de transparence. Tant que le secteur bancaire ne présente pas un bilan clair, audité et accepté — pertes, actifs réellement mobilisables, responsabilités, hiérarchie des créanciers — la rationalité économique du déposant reste simple : mieux vaut sortir et sécuriser ailleurs.
Le problème n’est pas uniquement technique. Il touche à la crédibilité. En 2025, beaucoup de déposants et d’épargnants considèrent que le système n’a pas produit de vérité complète sur l’ampleur des pertes, ni sur la manière dont elles seront distribuées. Cette incertitude pousse à un comportement défensif : convertir l’épargne en biens tangibles, même si les rendements sont faibles, même si la liquidité est moins immédiate, même si le marché comporte des risques juridiques ou administratifs. La priorité n’est pas la performance ; c’est la sécurité.
Cette dynamique explique pourquoi l’immobilier peut rester cher dans un pays appauvri : le prix est fixé par la demande de protection, pas seulement par la demande de logement.
Les chiffres 2025 : plus de transactions, plus de valeur enregistrée
Les données d’enregistrement foncier publiées sur 2025 reflètent ce mouvement. Sur les onze premiers mois de l’année, on compte 64 455 transactions enregistrées, soit environ le double de la même période de 2024. La valeur totale des transactions enregistrées approche 5,5 milliards de dollars, contre environ 2,5 milliards un an plus tôt.
La géographie des ventes dit aussi quelque chose du marché : les volumes se concentrent largement dans le Mont-Liban et plusieurs régions, tandis que Beyrouth pèse plus en valeur qu’en nombre d’actes, ce qui correspond à des montants unitaires plus élevés dans la capitale. Autrement dit : une partie du marché est alimentée par des opérations de “stockage de valeur” dans des zones perçues comme plus sûres ou plus liquides.
Ces chiffres ne racontent pas l’accessibilité. Ils racontent la capacité d’une fraction solvable — en dollars, ou en cash extrait — à capter le marché.
Sans crédit, le marché cesse d’être un ascenseur social
Le point qui transforme l’immobilier 2025 en question sociale, c’est l’absence de crédit hypothécaire de masse. Dans une économie normale, l’immobilier dépend d’un mécanisme : des ménages solvables empruntent, remboursent, et accèdent progressivement à la propriété. Au Liban de 2025, ce mécanisme est presque absent. Le marché fonctionne donc par paiement comptant, ou par arrangements privés, ce qui exclut mécaniquement les salariés payés en livres et les jeunes ménages sans soutien extérieur.
Même lorsqu’un dispositif public tente de réintroduire du financement, la portée reste limitée. Le relèvement du plafond de certains prêts logement vers 100 000 dollars peut aider des ménages dans des segments précis, mais il ne recrée pas une dynamique de crédit généralisée, surtout dans les zones urbaines où les prix en dollars restent élevés et où les revenus locaux sont trop faibles pour porter des échéances sans risque.
En 2025, la conséquence est claire : l’immobilier ne fonctionne plus comme un projet financé, mais comme un actif acheté par ceux qui ont déjà la liquidité. Ce basculement transforme la propriété en privilège monétaire.
Le marché locatif : l’endroit où la fracture devient visible
Si la vente donne l’impression d’un marché “vivant”, la location montre la violence sociale du modèle. Dans beaucoup de zones, les loyers sont fixés en dollars, ou indexés, alors que les revenus restent hétérogènes : certains ménages vivent en dollars (services, diaspora, activités internationales), d’autres vivent en livres.
En 2025, le marché locatif a aussi été perturbé par les déplacements et les réallocations de population liés au contexte sécuritaire récent. Quand la demande augmente brusquement dans certaines zones, le loyer monte vite, parce que l’offre est rigide. Le locataire paye alors la crise en temps réel : hausse soudaine, renégociation, déménagement forcé, colocation contrainte, réduction de surface, retour chez la famille.
Ce phénomène est un amplificateur d’inégalités : dans une économie cash, le propriétaire peut exiger une garantie en dollars, le paiement d’avance, ou des conditions strictes. Le locataire sans dollars perd son pouvoir de négociation.
Diaspora et cash : l’immobilier comme exutoire d’un pays qui ne peut plus épargner “normalement”
Le rôle de la diaspora est important, mais il ne faut pas l’idéaliser. La diaspora finance des achats, oui — parfois pour un retour, parfois par attachement, parfois comme investissement. Mais, en 2025, elle agit aussi comme un canal de liquidités dans une économie qui a perdu ses instruments d’épargne. Quand un ménage reçoit des dollars et ne veut pas les mettre dans une banque libanaise, l’immobilier devient une option.
C’est ainsi que la diaspora peut soutenir le marché tout en accentuant une déconnexion : les prix se forment avec de l’argent externe, tandis que les revenus locaux stagnent. Le pays peut alors afficher des montants élevés de transactions et, simultanément, une incapacité croissante de la population locale à accéder à la propriété.
Dans ce modèle, la pierre n’est pas seulement un actif : c’est une preuve de connexion à l’extérieur.
Une “valeur refuge” qui coûte cher à la société
L’immobilier-refuge a un coût collectif, parce qu’il réoriente l’épargne vers une logique défensive. L’argent qui fuit les banques vers la pierre n’alimente pas forcément l’investissement productif, ne finance pas l’innovation, ne recrée pas un crédit sain. Il sécurise des individus, pas une économie.
Et ce coût est social : la hausse des transactions ne signifie pas meilleure accessibilité ; elle signifie souvent que la concurrence se fait au cash. Quand l’épargne se protège en achetant, la pression se reporte sur ceux qui n’ont pas de cash : les locataires, les jeunes ménages, les salariés en livres. En 2025, l’immobilier devient ainsi un marqueur d’inégalité et un accélérateur de ressentiment : un marché peut donner l’impression d’aller mieux tout en rendant la vie plus difficile à une majorité.
Le marché immobilier 2025 est donc moins une reprise qu’un symptôme : celui d’un pays où la confiance bancaire n’est pas réparée, où la transparence est contestée, et où l’épargne cherche une sortie tangible — même si cette sortie rend le logement plus inaccessible.
