Un score extrêmement bas dans l’indice de Heritage Foundation, symptôme d’un État sans autorité sur ses actifs
Dans son édition 2024, le « Index of Economic Freedom » publié par la Heritage Foundation place le Liban dans le 17,6e percentile mondial pour les droits de propriété, le situant parmi les pays les moins performants de la planète en matière de protection institutionnelle des actifs. Ce score traduit l’incapacité persistante de l’État libanais à garantir l’intégrité juridique des biens publics et privés dans un contexte de fragmentation judiciaire, de paralysie administrative, et d’ingérence politique permanente.
Le classement repose sur trois critères : la solidité du cadre légal des droits de propriété, l’efficacité du système judiciaire dans la résolution des litiges, et le niveau d’intégrité des institutions chargées de l’enregistrement et de la protection des biens. Sur ces trois dimensions, le Liban affiche des faiblesses structurelles graves. La reconnaissance des titres fonciers est lente, les décisions de justice sont souvent inopérantes ou non exécutées, et l’administration foncière manque de numérisation, de transparence et de capacité d’intervention.
Un cadre foncier marqué par l’opacité et la dualité
La faiblesse de la propriété privée au Liban découle d’un modèle foncier hérité de la période ottomane et jamais réformé en profondeur. De nombreux terrains restent non cadastrés ou sont gérés par des régimes d’occupation coutumiers, ce qui complique leur transfert légal et bloque leur mise en garantie dans le système financier. Le cadastre libanais couvre moins de 60 % du territoire national, avec des disparités majeures entre régions.
En parallèle, l’influence des milices, des familles politiques et des instances religieuses sur la gestion du foncier public et waqf affaiblit la capacité de l’État à exercer une autorité territoriale effective. La privatisation sauvage, l’absence de contrôle des baux, et les occupations informelles d’espaces publics se multiplient, sans réaction juridique cohérente.
Une protection des contrats quasi inexistante
La faiblesse des droits de propriété va de pair avec l’inexécution systémique des contrats, qu’il s’agisse de baux commerciaux, de ventes immobilières ou de conventions entre entreprises. Les jugements rendus par les tribunaux civils souffrent de délais allant de 3 à 7 ans, souvent sans application pratique. Les procédures d’appel retardent encore davantage les exécutions, quand elles ne sont pas annulées par des interventions politiques ou religieuses.
Les chambres de commerce, cabinets juridiques et investisseurs internationaux classent régulièrement le Liban comme juridiction à haut risque contractuel, rendant toute opération d’investissement formel difficile voire dissuasive. Dans l’indice Doing Business de la Banque mondiale, abandonné depuis mais toujours cité, le Liban figurait en 2020 à la position 145 sur 190 pour le respect des contrats.
Tableau – Classement du Liban en matière de propriété (Heritage Foundation 2024)
| Critère évalué | Score sur 100 | Position régionale MENA | Position mondiale |
|---|---|---|---|
| Droits de propriété | 33,7 | 14e / 18 | 17,6e percentile |
| Efficacité judiciaire | 25,0 | 15e / 18 | Non classé |
| Enregistrement & accès aux titres | 40,0 | 13e / 18 | Non classé |
Impact sur l’économie et l’investissement
Cette faiblesse structurelle a des conséquences directes sur la capacité du Liban à attirer des investissements productifs. L’absence de sécurité juridique empêche la mobilisation du capital foncier, freine les garanties bancaires, et dissuade les acteurs internationaux d’acquérir ou de financer des actifs locaux. En 2023, moins de 6 % des prêts commerciaux étaient garantis par des titres de propriété officiellement enregistrés, contre plus de 60 % en 2010.
De plus, la précarité des titres impacte l’urbanisme, les infrastructures, l’agriculture et l’environnement : les empiètements illégaux, les décharges sauvages sur terrains publics et les constructions informelles échappent à toute régulation. L’État se retrouve incapable de planifier l’espace national ou de prélever une fiscalité équitable sur les patrimoines.
La réforme du droit de propriété reste un tabou institutionnel
Aucune réforme sérieuse du régime foncier, de la justice immobilière ou de l’enregistrement des baux n’a été proposée depuis 2017. La digitalisation du cadastre est en retard de plus de cinq ans. Le ministère des Finances reconnaît ne pas disposer de base de données actualisée sur les mutations de propriété depuis 2020. Le Conseil supérieur de la magistrature n’a engagé aucune modernisation des chambres civiles en charge des litiges fonciers.
Ce blocage est largement politique : toute réforme remettrait en cause des rentes foncières, clientèles confessionnelles et positions dominantes consolidées depuis la guerre civile. Le résultat est une paralysie chronique du droit de propriété, qui affaiblit la capacité économique du pays.
