Les permis de construction délivrés au Liban ont marqué un recul notable en août 2025, avec seulement 795 documents émis par les Ordres des ingénieurs et architectes de Beyrouth et de Tripoli, soit une baisse de 34,8% par rapport aux 1 220 permis enregistrés en août 2024. Cette contraction mensuelle, qui s’inscrit dans une tendance plus large de ralentissement du secteur immobilier, intervient dans un contexte économique marqué par une stabilisation relative mais fragile, où les investissements en bâtiment peinent à retrouver leur dynamisme d’avant-crise. Les données, compilées par les ordres professionnels responsables de l’approbation des projets, révèlent également une diminution de 6,5% par rapport à juillet 2025, où 850 permis avaient été accordés. Ce repli d’août, le plus prononcé observé sur les derniers mois, souligne les défis persistants liés aux incertitudes géopolitiques, à la hausse des coûts des matériaux et à la prudence des promoteurs face à une demande atone.
Sur les huit premiers mois de l’année 2025, le nombre total de permis de construction s’établit à 5 932, contre 8 171 sur la même période de 2024, constituant une chute cumulée de 27,4%. Cette évolution négative affecte l’ensemble du territoire, avec des variations régionales qui mettent en lumière les disparités entre les zones urbaines et rurales, ainsi que l’impact des tensions sécuritaires sur les projets dans le sud du pays. Les ordres des ingénieurs, qui supervisent l’ensemble des approbations techniques, ont enregistré ce déclin malgré une légère reprise observée en début d’année, soulignant la volatilité du secteur. En août seul, la surface autorisée pour les constructions s’est établie à 634 623 mètres carrés, en baisse de 10,4% par rapport à juillet (708 173 mètres carrés) et quasi stable (-0,3%) comparé à août 2024 (636 469 mètres carrés), indiquant que les projets approuvés sont de plus petite envergure.
Une répartition géographique inégale des permis
La distribution des permis de construction sur les huit premiers mois de 2025 révèle une concentration marquée dans certaines régions, reflétant les dynamiques économiques et démographiques du Liban. Mount Lebanon accapare 27,5% du total, avec 1 632 permis délivrés, soit une baisse de 34,7% par rapport à 2024. Cette zone, traditionnellement attractive pour les investissements résidentiels en raison de sa proximité avec Beyrouth et de ses infrastructures développées, voit son activité ralentir sous l’effet d’une saturation du marché et d’une hausse des prix fonciers. Le Nord suit avec 26,2% des permis, totalisant 1 554 documents, en hausse de 7,7% sur un an, bénéficiant d’une relative stabilité sécuritaire et d’initiatives locales pour stimuler le logement social.
Le Sud représente 20,5% des permis, avec 1 216 approbations, en recul de 28,8%, une évolution attribuable aux tensions persistantes à la frontière avec Israël, qui dissuadent les promoteurs de lancer de nouveaux chantiers. La région de Nabatieh, à 12,6% (747 permis), accuse une chute de 30,7%, tandis que la Bekaa, à 7,7% (457 permis), enregistre la baisse la plus sévère à 51%, liée à des contraintes agricoles et à une faible demande en immobilier commercial. Beyrouth, limitée à 1% (59 permis), subit un effondrement de 82,4%, illustrant la saturation du marché urbain et les coûts prohibitifs des terrains dans la capitale. Les régions hors Nord, couvertes par l’Ordre de Tripoli, captent les 4,6% restants (272 permis), en surge de 39%, signalant un regain d’activité dans des zones périphériques moins exposées aux risques.
En août 2025, cette répartition mensuelle confirme les tendances cumulées. Mount Lebanon domine avec 218 permis, suivi du Nord (208), du Sud (163), de Nabatieh (100), de la Bekaa (61) et de Beyrouth (8). Les régions hors Nord enregistrent 37 permis, soulignant une diversification géographique limitée. Ces chiffres, issus des registres officiels des ordres professionnels, mettent en évidence comment les facteurs sécuritaires et économiques influencent les décisions d’investissement, avec une préférence pour les zones plus stables comme le Nord et Mount Lebanon.
L’évolution de la surface autorisée pour les constructions
Malgré le recul du nombre de permis, la surface totale autorisée pour les constructions sur les huit premiers mois de 2025 s’établit à 5,1 millions de mètres carrés, en hausse de 14,3% par rapport aux 4,44 millions de mètres carrés de 2024. Cette croissance de la surface, contrastant avec la diminution du nombre de projets, suggère une concentration sur des chantiers de plus grande envergure, potentiellement liés à des initiatives de reconstruction ou à des développements commerciaux. En août 2025, la surface approuvée atteint 634 623 mètres carrés, en baisse de 10,4% sur juillet mais stable par rapport à août 2024.
La répartition de la surface autorisée révèle des dynamiques similaires. Mount Lebanon capture 34,4% du total, avec 1,75 million de mètres carrés, en hausse de 36,6% sur un an, grâce à des projets résidentiels haut de gamme. Le Nord suit à 19,8% (1 million de mètres carrés, +11,2%), le Sud à 18,8% (955 345 mètres carrés, +6,3%), la Bekaa à 9,4% (474 896 mètres carrés, -23,7%), Nabatieh à 8,9% (453 462 mètres carrés, +9%) et Beyrouth à 3,3% (165 522 mètres carrés, +16%). Les régions hors Nord, à 5,4% (273 419 mètres carrés), affichent la plus forte hausse à 55,3%, indiquant un essor dans des zones rurales ou semi-urbaines.
Cette augmentation de la surface, malgré moins de permis, pointe vers une professionnalisation du secteur, où les promoteurs privilégient des projets ambitieux pour maximiser les retours sur investissement. Les ordres des ingénieurs notent que cette tendance s’accompagne d’une exigence accrue en termes de normes sismiques et environnementales, imposées par les réglementations actualisées en 2024.
Les livraisons de ciment comme indicateur complémentaire
Les livraisons de ciment, un baromètre clé de l’activité de construction, ont totalisé 851 386 tonnes sur les quatre premiers mois de 2025, en hausse de 48,6% par rapport aux 573 078 tonnes de 2024. Cette progression, issue des données des cimenteries locales, contraste avec le recul des permis et suggère une accélération des chantiers déjà approuvés, potentiellement en réponse à des besoins urgents en reconstruction après les dommages liés aux tensions frontalières. Les livraisons mensuelles, bien que non détaillées pour les mois suivants dans les rapports disponibles, indiquent une demande soutenue pour les matériaux de base, malgré les hausses de prix importés dues à la volatilité des taux de change.
Cette hausse des livraisons s’aligne avec l’augmentation de la surface autorisée, confirmant que les projets en cours absorbent une part croissante des ressources. Les cimenteries, opérant à capacité réduite depuis la crise de 2019, ont bénéficié d’une amélioration des approvisionnements en fuel, facilitée par les réserves en devises de la Banque du Liban. Cependant, les coûts énergétiques élevés continuent de peser sur les marges des constructeurs, limitant l’expansion à grande échelle.
Les facteurs sécuritaires et leur impact sur le secteur
Les tensions à la frontière sud, exacerbées par des incidents récurrents tout au long de 2025, ont directement influencé l’activité de construction. En août 2025, les régions du Sud et de Nabatieh ont vu leur nombre de permis diminuer de manière disproportionnée, avec des promoteurs reportant des projets en raison des risques accrus. Les ordres des ingénieurs rapportent que plusieurs demandes ont été suspendues en attente d’une stabilisation, particulièrement pour des développements résidentiels près des zones contestées. Cette prudence se traduit par une migration des investissements vers le Nord et Mount Lebanon, où la sécurité relative favorise les approbations.
Les données mensuelles montrent que le Sud, avec 163 permis en août, reste actif mais en retrait, tandis que le Nord enregistre 208 permis, bénéficiant d’initiatives locales pour le logement abordable. Beyrouth, avec seulement 8 permis, illustre l’effet des coûts fonciers exorbitants, où les terrains disponibles se négocient à des prix prohibitifs, décourageant les petits promoteurs. La Bekaa, affectée par des contraintes agricoles, voit 61 permis, en baisse marquée, soulignant comment les priorités alimentaires l’emportent sur l’urbanisation.
Les coûts des matériaux et leur rôle dans le ralentissement
La hausse des coûts des matériaux de construction, importés en grande partie, a contribué au recul des permis en août 2025. Les prix du ciment, du acier et du bois ont augmenté de 15 à 20% sur l’année, selon les estimations des fournisseurs, en raison de la volatilité des taux de change et des frais de transport élevés. Les importations de matériaux, intégrées dans les 16,902 milliards de dollars d’importations totales pour 2024, pèsent sur les budgets des projets, forçant les promoteurs à reporter ou à redimensionner leurs plans. Cette pression est particulièrement acute pour les chantiers résidentiels, où la demande pour des logements abordables reste forte mais non satisfaite en raison des marges réduites.
Les ordres des ingénieurs notent que les exigences réglementaires, renforcées en 2024 pour inclure des normes environnementales plus strictes, ajoutent aux coûts, avec des frais d’approbation et d’inspection en hausse. En août 2025, cette combinaison a conduit à une sélection plus rigoureuse des projets, favorisant ceux avec un financement sécurisé, souvent soutenu par des capitaux de la diaspora.
L’impact sur l’emploi et les chaînes d’approvisionnement
Le secteur de la construction, employant environ 10% de la main-d’œuvre libanaise selon les données de 2024, subit les conséquences de ce ralentissement. La baisse de 34,8% des permis en août 2025 se traduit par une réduction des opportunités d’emploi pour les ouvriers qualifiés, avec des estimations indiquant une perte de 5 000 postes sur les huit mois, particulièrement dans le Sud et la Bekaa. Les chaînes d’approvisionnement locales, des cimenteries aux ateliers de ferronnerie, rapportent une sous-utilisation des capacités, avec des stocks accumulés en attente de nouveaux chantiers.
Les livraisons de ciment en hausse sur le premier quadrimestre suggèrent cependant que les projets existants absorbent une part des ressources, maintenant une activité minimale. Les promoteurs, face à ces contraintes, se tournent vers des partenariats avec des investisseurs étrangers, bien que limités par les sanctions et les risques perçus.
Les initiatives gouvernementales et leur effet limité
Le gouvernement libanais, sous la direction de Nawaf Salam depuis février 2025, a tenté de stimuler le secteur via des exonérations fiscales pour les projets de reconstruction, mais ces mesures n’ont pas inversé la tendance en août. Le ministère des Travaux publics, responsable de l’urbanisme, a approuvé des plans pour des logements sociaux dans le Nord, contribuant à la hausse relative des permis dans cette région. Cependant, les retards dans l’adoption du budget 2026, soumis en juillet 2025, limitent les fonds disponibles pour les infrastructures publiques, qui pourraient booster l’activité privée.
Les ordres des ingénieurs collaborent avec le ministère pour simplifier les procédures, réduisant les délais d’approbation de 20% depuis janvier 2025, mais cela n’a pas suffi à contrer les facteurs externes. En août, les demandes pour des extensions de permis existants ont augmenté, indiquant que les promoteurs préfèrent prolonger des projets en cours plutôt que d’en initier de nouveaux.
Les perspectives mensuelles et les ajustements des promoteurs
En août 2025, les 795 permis délivrés représentent le niveau le plus bas depuis mai, avec une surface de 634 623 mètres carrés qui, bien que stable annuellement, signale une réduction des ambitions. Les promoteurs ajustent leurs stratégies, privilégiant les rénovations sur les nouvelles constructions, comme en témoigne la hausse des demandes pour des permis de modification. Dans Mount Lebanon, 218 permis ont été émis, couvrant 220 000 mètres carrés approximatifs, focalisés sur des complexes résidentiels. Le Nord, avec 208 permis, cible le logement abordable, tandis que le Sud, limité à 163, se concentre sur des réparations d’urgence.
Ces ajustements mensuels, dictés par les réalités du marché, maintiennent une activité minimale mais soulignent la vulnérabilité du secteur aux chocs externes. Les données de septembre, non encore disponibles au début octobre, pourraient refléter une poursuite de cette tendance, avec les ordres des ingénieurs signalant un afflux modéré de demandes en début d’automne.
