Crédit Photo: François el Bacha. Tous droits réservés.
Crédit Photo: François el Bacha. Tous droits réservés.

Nous évoquions dans notre Rapport Immobilier de février 2013, la possibilité d’un retournement du Marché de l’Immobilier au Liban. Ce dernier scénario semble désormais se concrétiser en dépit des différentes mesures de soutien à l’industrie du BTP qui ne seront effectives qu’en 2014. Ainsi, le mois de Février 2013 a vu les transactions immobilières baisser dans les différentes régions libanaises dont la capitale, avec une transaction immobilière moyenne qui s’établit désormais à 425 000 USD au lieu de 524 000 encore en décembre 2012 selon certains chiffres publiés par le Ministère des Finances, soit une baisse de 99 000 USD en moyenne soit 18,9% de baisse moyenne des prix. Il est a donc à constater que cette importante baisse de ce secteur démontre qu’il y a crise importante et éclatement d’une véritable bulle spéculative immobilière en dépit des déclarations de certains professionnels écartant tout risque pour l’économie libanaise.

Cette même baisse est sensiblement et proportionnellement moins importante dans les régions limitrophes de la capitale libanaise, comme au Metn ou au Kesrouan, avec une valeur immobilière moyenne de 182 000 USD pour la même période contre 211 000 encore, il y a 2 mois pour le Metn et respectivement 122 000 USD et 117 000 USD pour le Kesrouan, démontrant l’impact du retrait des investissements des ressortissants arabes principalement présents à Beyrouth et en décroissance progressive dans le Metn puis dans le Kesrouan.

Pour rappel, les opérateurs du secteur du BTP avaient anticipé cette crise, avec une  contraction des permis de construire de 7% en 2011, passant de 14 339 713 mètres carrés en 2009, à 17 608 003mètres carrés en 2010 pour ne constituer que 5 219 512 mètres carrés en 2011. Comme nous l’avons prévu, le taux de croissance du secteur du BTP sera donc en chute drastique au cours des 2 à 3 prochaines années, le temps que les permis de construire se matérialisent en vente, ce qui laisse augurer d’une crise sérieuse qui débutera dans les mois à venir.

Ces chiffres sont également confirmés par du nombre de transactions immobilière, baisse qui a atteint 18,9% sur  une période d’un an. En terme de valeur, cette baisse est plus critique et atteint désormais 21,13% à 920 millions de dollars sur une année contre 1,16 milliards sur la période correspondante précédente, preuve une nouvelle fois, de la crise à caractère récessif dans laquelle l’industrie du BTP libanaise s’installe désormais.

Seule embellie à constater aujourd’hui, la hausse des investissements étrangers se poursuit légèrement à hauteur de 1,74% en faveur de l’arrivée au Liban de réfugiés syriens à fort pouvoir d’achat, leurs homologues du Golfe poursuivant-eux, leur retrait du marché immobilier libanais.

Dans notre même rapport sur le secteur, nous avions fais part d’une contraction de la demande similaire à celle de l’offre en 2011 de 6,7%  en terme d’unités vendues et de 11,9% en terme de valeur, et avions estimé que les prix des transactions commencent à se contracter également. Notre scénario de crise commence dont à se concrétiser, contrairement aux déclarations des autorités publiques, des opérateurs privés et notamment des banques dans leurs rapports, souvent parties prenantes parce que possédant des filiales impliquées dans l’immobilier, qui faisaient part de l’impossibilité d’une récession structurelle de ce secteur économique.

Dans cette crise, les autorités publiques et les différentes parties prenantes seront évidemment responsables et coupables de n’avoir pas pu anticipé les différents impacts d’une politique effectuée en faveur seule des promoteurs immobiliers, en ayant oublié qu’il faut également stimuler la demande locale, alors que l’offre était principalement en faveur d’investisseurs étrangers en terme de valeur soit d’ordre spéculatif et sujet à une possible crise. L’État aujourd’hui poursuit malheureusement cette politique en poursuivant une politique de non-limitation des permis de construire notamment à Beyrouth, alors que le projet d’étage Mikati, destiné à apporter une partie des financements nécessaires de l’augmentation des salaires, semble aujourd’hui être gelé suite à la démission du gouvernement.

En l’absence de l’assainissement du marché tant au niveau de l’offre inadéquate qu’au niveau de la demande locale et l’existence d’un stock immobilier de 3000 unités immobilières présentes sur le marché pour Beyrouth seulement et ne trouvant pas preneurs actuellement, il est recommandé de geler tout projet d’achat non-nécessaires et principalement d’ordre spéculatifs dans le secteur immobilier tant que les prix constatés n’auront pas atteint leur plus bas et alors que les mesures prises par les autorités publiques de soutien à ce secteur n’auraient pas d’impact positif avant au moins 2014.

Copyright François el Bacha. Tous droits réservés.

3 COMMENTAIRES

  1. Mar7aba

    En réalité, les prix demeurent presque inchangée depuis la forte inflation, malgré que la demande ne suit plus trop.

    A mon avis les revendeurs (propriétaires) ne veulent pas admettre la réalité des choses et s’obstinent à garder un prix du m2 exorbitant .

    Ce n’est qu’une question de temps …

  2. Je ne m’arrêterai pas sur la forme de cet article et me contenterai d’en commenter le fond. Notre auteur déduit qu’il y a « éclatement d’une véritable bulle spéculative immobilière » parce que le montant de la transaction immobilière moyenne a baissé. Il ne lui vient apparemment pas à l’esprit que cette baisse peut être due – et elle l’est – à la baisse de la surface moyenne de l’objet de la transaction. L’éclatement d’une bulle immobilière se mesure à la baisse du prix moyen du mètre carré, non pas de la transaction en tant que telle. Or, rien dans cet article ne suggère qu’il y a eu baisse du prix du mètre carré. Le marché immobilier au Liban a évidemment connu des jours meilleurs mais il faut être prudent avant de jouer les Cassandre. Je vois plutôt un atterrissage en douceur, après une incroyable envolée des prix de 2003-4 et surtout 2007 à 2010, qui se traduit par un palier au niveau des prix et une baisse du nombre de transactions.

    • La correction actuelle est plus subie qu’imposer puisque vous jugez du fond. D’ailleurs, avant même de parler de transaction immobilière moyenne etc… il suffit de constater qu’un bon nombre de projets immobiliers sont gelés ou en refonte avec division des surfaces notamment à Beyrouth, ce qui implique une mauvaise gérance par les sociétés immobilières en terme forecasting.
      De plus, revenons à la base, il y a une offre et une demande, hors l’offre dépasse amplement la demande puisqu’il y a existence d’un important stock immobilier invendu pour Beyrouth seulement. A coté de cela, on a eu effondrement de la demande des investisseurs étrangers etc… qui influent aussi sur le marché. Il ne s’agit donc pas d’un atterrissage en douceur mais bel et bien crise au niveau de l’offre et absence de demande en raison de l’inadéquation avec les prix, pouvoirs d’achats etc…
      Au fait, vous vous souvenez de la crise immobilière de la fin des années 90 avec 10 milliards d’invendus sur tout le Liban? J’en doute.

Comments are closed.