L’immobilier libanais n’est pas resté cher parce que le pays manquait simplement de terrains ou parce que les Libanais auraient une préférence culturelle indépassable pour la pierre. Il est resté cher parce que, pendant près de vingt ans, tout un système bancaire, monétaire, fiscal et politique a empêché le prix des logements de rencontrer le revenu réel de ceux qui étaient censés les acheter.
La crise immobilière n’a d’ailleurs pas commencé en octobre 2019. Dès 2011, les ventes ralentissaient, les stocks d’appartements invendus augmentaient et les promoteurs éprouvaient de plus en plus de difficultés à écouler les grandes surfaces construites pendant les années d’euphorie. La crise bancaire n’a pas créé ce déséquilibre. Elle a fait disparaître les mécanismes qui permettaient de le dissimuler.
Aujourd’hui encore, la correction reste difficile à mesurer. Les prix affichés sont souvent ceux que les propriétaires aimeraient obtenir, non ceux auxquels ils accepteraient réellement de vendre. Une partie des transactions concerne des biens très particuliers, dans des quartiers recherchés, achetés comptant par des expatriés. Le crédit immobilier a presque disparu. Les logements vacants ne sont pas systématiquement remis sur le marché. Quant aux banques et aux promoteurs en difficulté, ils continuent, chaque fois qu’ils le peuvent, à différer la reconnaissance de leurs pertes.
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Le résultat est un marché étrange : les volumes peuvent repartir pendant quelques mois sans que le pouvoir d’achat local se soit rétabli ; les prix peuvent sembler stables alors que leur valeur réelle recule ; et un appartement peut conserver un prix nominal élevé tout en restant invendable et en ne produisant pratiquement aucun revenu.
La décennie où la banque a fabriqué la demande
Entre le début des années 2000 et le début des années 2010, le Liban a connu une hausse immobilière spectaculaire. Selon les estimations disponibles, le prix des logements aurait approximativement triplé entre 2003 et 2013, tandis que le prix des terrains aurait été multiplié par près de sept entre 2005 et 2012. Cette progression ne correspondait ni à une hausse comparable de la productivité, ni à celle des salaires, ni à une croissance démographique suffisamment forte pour l’expliquer.
Elle a d’abord été rendue possible par la stabilité apparente de la livre. Le taux de 1 507,5 livres pour un dollar donnait l’impression que les revenus, l’épargne et les prix immobiliers libellés en dollars reposaient sur une base solide. Tant que les banques attiraient suffisamment de dépôts en devises, cette parité pouvait être défendue. Les ménages empruntaient sur quinze, vingt ou parfois trente ans en partant du principe que leurs revenus futurs conserveraient une valeur relativement prévisible.
Le système bancaire alimentait la demande par deux canaux. Il finançait les acheteurs, mais aussi les promoteurs. Les projets pouvaient donc être lancés avant même que l’ensemble des appartements soient vendus. Lorsqu’un logement restait sur le marché, la banque avait rarement intérêt à provoquer une baisse rapide de son prix : cette baisse aurait dévalorisé la garantie du prêt accordé au promoteur et obligé l’établissement à reconnaître une perte.
La relation entre banques et promoteurs ne reposait pas nécessairement sur une fraude. Elle résultait d’une communauté d’intérêts comptables. Le promoteur avait besoin de temps pour vendre sans casser les prix ; la banque avait besoin que le bien conserve une valeur suffisamment élevée dans ses comptes. Tant que les intérêts étaient payés, refinancés ou restructurés, le projet pouvait demeurer officiellement viable, même si sa rentabilité économique se dégradait.
Les prêts subventionnés ont prolongé le mouvement. L’Association des banques du Liban a estimé que plus de 132 000 ménages à revenus faibles ou moyens avaient bénéficié de plus de 13 milliards de dollars de prêts aidés. Le Public Corporation for Housing accordait en moyenne environ 5 000 prêts par an et avait financé quelque 76 000 familles à la fin de 2017. Le plafond de certains prêts atteignait alors 270 millions de livres, soit environ 180 000 dollars au taux officiel, pour un taux d’intérêt proche de 3,74 %.
Les plafonds applicables à d’autres dispositifs ont été relevés beaucoup plus haut. En 2017, une circulaire de la Banque du Liban a porté le plafond de certains prêts au logement subventionnés distribués par les banques commerciales de 800 millions à 1,2 milliard de livres, soit près de 796 000 dollars au taux fixe de l’époque. Les banques pouvaient financer jusqu’à 75 % de la valeur du bien. Il ne s’agissait donc plus seulement d’aider les ménages modestes à acheter un logement ordinaire : une partie du dispositif soutenait également des acquisitions relativement coûteuses.
En 2018, une nouvelle enveloppe de 500 millions de dollars mise à disposition par la Banque du Liban a été consommée en environ un mois. Lorsque les subventions ont été suspendues, le secteur a perdu brutalement une composante essentielle de sa demande. Le marché ne découvrait pas alors une difficulté nouvelle. Il révélait sa dépendance à un crédit dont le prix était artificiellement réduit.
À partir de 2015, les opérations dites d’« ingénierie financière » de la Banque du Liban ont encore retardé l’ajustement. Elles offraient aux banques des rendements élevés et des opérations d’échange destinées à attirer ou conserver les devises nécessaires au système. Elles ne finançaient pas directement chaque chantier, mais elles soutenaient les bilans bancaires, les dépôts et la liquidité générale dont dépendaient les crédits aux promoteurs et aux acquéreurs. Le prix immobilier était ainsi adossé à une mécanique financière de plus en plus éloignée de la capacité productive de l’économie.
À cela s’ajoutait le rôle de la diaspora. Les transferts des expatriés, les revenus gagnés dans les pays du Golfe et les capitaux régionaux ont longtemps alimenté les achats à Beyrouth, au Metn, à Baabda, au Kesrouan et dans certaines zones côtières ou de montagne. Une partie de cette demande était authentique : des expatriés achetaient un logement familial, préparaient un retour ou cherchaient à conserver un lien avec le pays. Mais les promoteurs ont fini par traiter cette clientèle, plus solvable que les résidents, comme si elle représentait la demande ordinaire.
Le récit de la rareté du sol a fait le reste. Beyrouth est une ville dense, les parcelles constructibles y sont limitées et la propriété foncière est concentrée. Cela justifie une prime dans certains quartiers. Cela ne suffit pourtant pas à expliquer une augmentation de 600 % du prix des terrains en quelques années, surtout lorsque des milliers de logements achevés restent vides. Un terrain est rare au sens physique ; il ne possède pas pour autant une valeur illimitée. Sa valeur dépend du revenu que les logements construits dessus pourront produire ou du prix qu’un acheteur solvable pourra payer.
Enfin, la fiscalité encourageait la rétention. Un propriétaire pouvait conserver un logement vide dans l’attente d’une hausse future sans supporter un coût annuel suffisamment lourd pour le contraindre à vendre ou à louer. Les exemptions et les faiblesses de la taxation des logements vacants ont transformé des immeubles entiers en réserves de valeur. Une estimation portant sur Beyrouth évaluait à plus de 33 millions de dollars le manque à gagner municipal et à près de 100 millions celui de l’État central lié à l’exemption historique des logements déclarés vacants. Des estimations plus élevées existent, mais elles reposent en partie sur des déclarations de vacance exagérées afin de réduire l’impôt ; elles mesurent donc aussi l’ampleur de l’évasion fiscale.
Une crise ouverte dès 2011, dissimulée jusqu’en 2019
Le retournement était perceptible bien avant la faillite du système bancaire. Le nombre de transactions immobilières est passé d’environ 82 984 en 2011 à 64 248 en 2016, soit une baisse de 22,5 %. Les prix affichés, eux, résistaient. Cette divergence entre volumes et prix est classique dans un marché où les vendeurs peuvent attendre : la correction commence par la disparition des acheteurs, non par une réduction immédiate des annonces.
En 2015, le prix moyen demandé pour un appartement neuf au premier étage dans la municipalité de Beyrouth était encore estimé à 3 720 dollars le mètre carré. La surface moyenne atteignait 238 mètres carrés, soit un prix proche de 885 000 dollars. Dans le centre-ville, la moyenne atteignait 6 679 dollars le mètre carré pour 331 mètres carrés, ce qui plaçait l’appartement type au-dessus de 2,2 millions de dollars.
Ces dimensions montrent l’une des erreurs de la période. L’offre s’était orientée vers de grandes surfaces et vers les segments moyen-supérieur et luxueux, parce que le prix élevé du terrain et le coût financier poussaient les promoteurs à maximiser le chiffre d’affaires par unité. Or la clientèle locale capable d’acheter des appartements de 250 à 350 mètres carrés était déjà limitée. Lorsque les capitaux du Golfe ont ralenti et que les prêts subventionnés se sont grippés, le stock est devenu impossible à écouler normalement.
En 2018, on recensait environ 3 600 appartements neufs invendus dans Beyrouth. Les prêts aux promoteurs et aux acheteurs immobiliers étaient estimés à près de 24 milliards de dollars, soit plus du tiers du crédit bancaire au secteur privé. Le projet Legacy One, doté de 250 millions de dollars pour racheter plus de 200 logements invendus, ne représentait même pas 10 % du stock estimé dans la capitale. Ce type d’initiative pouvait dégager temporairement quelques promoteurs ; il ne pouvait pas rétablir la solvabilité de la demande.
Les cinq premiers mois de 2018 avaient enregistré 22 707 transactions, en baisse de 21 % sur un an. Leur valeur déclarée, environ 3,2 milliards de dollars, avait diminué de 15,6 %. Là encore, la contraction des volumes était plus nette que celle des valeurs. Les appartements qui se vendaient encore étaient souvent les mieux situés ou ceux pour lesquels le vendeur acceptait une remise non visible dans les prix publiés.
La faillite de Sayfco, en mai 2018, est l’un des symboles les plus clairs de cette crise antérieure à 2019. Le groupe avait développé des projets dont la valeur totale était estimée à environ deux milliards de dollars. Quelque 600 acheteurs se sont retrouvés exposés dans plusieurs programmes, notamment Panorama à Mar Roukoz, Suites Faqra et Saint-Thomas à Nabay. Panorama aurait compté près de 270 clients ; certains attendaient leur appartement depuis plusieurs années alors que le projet était annoncé comme achevé à environ 90 %.
Des acheteurs ayant déjà payé une grande partie du prix ont découvert que des hypothèques bancaires empêchaient la remise des titres. Dans certaines propositions de règlement, il leur aurait été demandé de verser environ 10 000 dollars supplémentaires afin de permettre la levée des hypothèques et l’enregistrement. Des accusations de faillite frauduleuse ont été formulées par des clients et leurs représentants ; elles doivent être rapportées comme des accusations, non comme une qualification judiciaire définitivement établie. Mais l’affaire révèle le problème économique essentiel : les avances des acheteurs, les crédits bancaires, les garanties hypothécaires et le financement d’autres projets avaient créé un enchevêtrement dans lequel l’appartement payé n’était pas nécessairement un actif libre de toute dette.
Sayfco n’était pas un accident isolé dans un marché sain. Sa chute montrait qu’un promoteur pouvait afficher un patrimoine foncier et des projets de grande valeur tout en manquant de liquidités et en étant incapable de livrer. Elle montrait aussi que la valeur comptable d’un projet dépendait de prix qui n’avaient pas encore subi l’épreuve d’une vente rapide.
Les banques ont contribué à différer cette épreuve. Lorsqu’elles récupéraient des immeubles en règlement de créances, la loi prévoyait normalement leur revente dans un délai court. Mais le traitement réglementaire a été assoupli. Pour certains biens acquis en règlement de prêts non performants à partir d’octobre 2015, le délai a pu être étendu jusqu’à vingt ans. Une banque n’était donc pas nécessairement obligée de mettre immédiatement sur le marché les actifs saisis. Le stock excédentaire pouvait rester immobilisé hors de la vue du public, ce qui protégeait les prix affichés mais pas la valeur économique.
La banque s’effondre, l’immobilier devient coffre-fort
En 2019, les contrôles bancaires informels ont changé la fonction de l’immobilier. Le logement n’était plus seulement un placement ou un bien d’usage. Il devenait l’un des rares moyens de transformer un dépôt inaccessible en actif tangible.
Une précision est indispensable. Les prix immobiliers libanais sont restés référencés en véritables dollars. Les vendeurs continuaient à raisonner en valeur-dollar, souvent en comparant leur bien à ce qu’ils estimaient être son prix en espèces. Ce qui a changé, c’est le moyen de règlement. Entre 2019 et 2022, de nombreuses transactions ont été payées au moyen de chèques bancaires tirés sur des dépôts en dollars bloqués, les « lollars ».
Le montant inscrit sur le chèque était ajusté à la décote du dollar bancaire. Si un vendeur voulait recevoir une valeur économique de 100 000 dollars et si un dollar bancaire ne valait plus que 25 cents en espèces, il pouvait demander un chèque de 400 000 dollars bancaires. Cela ne voulait pas dire que l’appartement valait 400 000 dollars frais. Son prix de référence économique restait proche de 100 000 dollars, éventuellement augmenté d’une prime destinée à compenser le risque, les délais et les difficultés d’utilisation du chèque.
Cette distinction est essentielle pour interpréter les statistiques. En 2021, la valeur nominale des ventes enregistrées a approché 15 milliards de dollars. Il ne s’agissait pas de 15 milliards de dollars frais injectés dans l’économie. Une part considérable représentait des dépôts bancaires dépréciés convertis en pierre avec des coefficients de plusieurs fois leur valeur en espèces.
Pour les déposants qui y sont parvenus assez tôt, l’opération pouvait limiter la perte. Pour certains emprunteurs, elle permettait aussi de rembourser des dettes en utilisant des dollars bancaires dévalués. Les banques réduisaient leur portefeuille de prêts et récupéraient parfois leurs créances. Le marché immobilier absorbait ainsi une partie de la crise bancaire, mais au prix d’une confusion complète entre montant bancaire, prix contractuel et valeur en dollars liquides.
À partir de juillet 2022, la Banque du Liban a imposé que les immeubles détenus par les banques soient vendus en dollars frais ou en livres calculées au taux réglementaire applicable. Plus généralement, le marché s’est progressivement déplacé vers les règlements en « fresh dollars ». Cette évolution a supprimé une partie de l’illusion créée par les chèques bancaires. Elle n’a ni rétabli le crédit, ni rendu les ménages plus solvables.
Le système bancaire reste profondément insolvable. Avant la crise, les prêts au secteur privé dépassaient 50 milliards de dollars. À la fin de 2024, le portefeuille de prêts des banques n’était plus que de 5,5 milliards, dollaré à 97,7 %. Les dépôts atteignaient encore environ 88 milliards de dollars et étaient dollarisés à 99,1 %, mais l’essentiel ne correspondait pas à des dollars librement disponibles. Des estimations de marché situaient en 2025 les dépôts bancaires bloqués autour de 84 milliards de dollars, contre environ quatre milliards de dépôts frais. Cette ventilation n’est pas une série officielle homogène de la Banque du Liban, mais elle donne l’ordre de grandeur de l’asymétrie.
Le trou financier était déjà estimé à plus de 70 milliards de dollars en 2022. Il est probablement plus élevé aujourd’hui selon la méthode utilisée, les pertes accumulées, les engagements retenus et la valeur attribuée aux actifs publics. En février 2026, le Fonds monétaire international considérait encore que le projet de loi sur la stabilisation et le redressement financier ne constituait qu’une première étape et devait être amélioré. En juillet 2026, le Parlement discutait toujours de la réforme bancaire, de la régularisation financière et du mécanisme de récupération des dépôts.
Ce blocage affecte directement l’immobilier. Tant que les pertes ne sont pas réparties entre l’État, la Banque du Liban, les banques, leurs actionnaires et les déposants, les établissements peuvent différer la vente d’une partie de leurs actifs. Tant que les promoteurs surendettés ne sont pas liquidés ou restructurés, des immeubles inachevés ou hypothéqués demeurent hors du marché normal. La correction existe, mais elle reste partiellement enfermée dans les bilans.
L’effondrement bancaire a aussi renforcé une vieille préférence libanaise pour la pierre. Beaucoup de ménages ne savent plus sous quelle forme épargner. La banque a détruit la confiance ; la livre ne peut servir de réserve de valeur de long terme ; les placements financiers locaux sont rares ; conserver des billets chez soi comporte des risques. L’appartement apparaît alors comme une forme de coffre-fort, même s’il est vide et ne rapporte rien.
Ce comportement soutient le prix, mais il ne crée pas une demande d’usage. Une personne peut acheter un appartement pour protéger 200 000 dollars sans avoir l’intention de l’habiter ou de le louer. L’unité supplémentaire ne répond donc ni à une croissance du nombre de ménages, ni à une pénurie locative. Elle retire seulement des liquidités de la circulation.
Le développement de l’économie en espèces a aggravé l’opacité. La Banque mondiale estimait la taille de l’économie libanaise en cash à environ 6,05 milliards de dollars en 2021, soit 26,2 % du PIB, puis à 9,86 milliards en 2022, près de 45,7 % du PIB. Plus les paiements s’effectuent en espèces et en dehors des circuits bancaires, plus il devient difficile d’identifier l’origine des fonds, le véritable bénéficiaire économique et le prix effectivement réglé.
C’est ici qu’intervient la question du blanchiment d’argent. L’immobilier n’est évidemment pas alimenté uniquement par des fonds illicites. Il constitue cependant un véhicule particulièrement adapté à leur intégration : les montants sont élevés, les transactions peu fréquentes, les sociétés peuvent masquer le bénéficiaire réel et l’évaluation d’un bien est assez subjective pour expliquer des écarts importants.
L’évaluation de 2023 du GAFI et du MENAFATF classait l’exposition du secteur immobilier libanais à un niveau modéré, tout en relevant plusieurs faiblesses. Aucun signalement de transaction suspecte n’aurait été transmis par les courtiers immobiliers entre 2017 et 2021, alors même que le pays traversait une explosion des règlements atypiques et une dollarisation en espèces. Les notaires avaient effectué peu de signalements et la connaissance des bénéficiaires effectifs restait incomplète.
Parmi les signaux classiques de blanchiment figurent l’achat au-dessus du marché, l’indifférence de l’acquéreur au rendement ou au prix, les reventes successives et l’utilisation de structures qui compliquent l’identification du propriétaire réel. Or un marché déjà opaque, dans lequel les prix déclarés pouvaient être gonflés par les chèques bancaires, rend ces signaux encore plus difficiles à isoler.
Le Liban a été inscrit sur la liste grise du GAFI en octobre 2024 et y figurait toujours en juin 2026. La modification du secret bancaire votée en avril 2025, avec un accès rétroactif sur dix ans dans certaines conditions, constitue un changement réel. Elle ne suffit toutefois pas à assainir instantanément des décennies de transactions et de détention via prête-noms ou sociétés. Le passage aux dollars frais a rendu le marché monétairement plus lisible ; l’importance du cash peut, à l’inverse, rendre l’origine des capitaux moins lisible.
Trop de logements, moins d’habitants
Un prix ne peut être durablement compris sans regarder ceux qui sont supposés occuper le bien. Sur ce plan, les indicateurs disponibles sont défavorables.
Une étude consacrée à la municipalité de Beyrouth estimait que 23 % des logements construits entre 1996 et 2018 étaient vacants, soit plus de 7 000 unités. Environ 65 % de ces logements auraient été encore invendus et 35 % conservés volontairement vides. Dans le haut de gamme, la proportion pouvait approcher un logement sur deux.
La situation ne s’est pas résorbée avec l’arrêt de nombreux chantiers. Sur 6 792 logements achevés entre 2015 et 2018, environ 32 % étaient vacants en 2018. Parmi les 1 955 logements achevés entre 2019 et 2022, 43 % étaient encore vacants en 2023. La construction neuve a fortement ralenti, mais la demande a reculé plus vite encore. Les grandes unités de plus de 240 mètres carrés demeurent particulièrement exposées, parce qu’elles concentrent un prix total inaccessible à la majorité des résidents et des frais d’entretien importants.
Les données de construction confirment l’arrêt brutal. Les permis de construire ont reculé de 32,6 % en 2019, puis encore de 61 % au début de 2020. Les livraisons de ciment ont diminué de 31,9 %, puis de 55,7 %. Une reprise partielle est apparue ensuite : au premier semestre 2025, les surfaces autorisées ont atteint 2,827 millions de mètres carrés, contre 2,435 millions un an plus tôt, soit une hausse de 16,1 %. Les livraisons de ciment ont progressé de 48,6 %, à 851 400 tonnes. Mais repartir d’un niveau effondré ne signifie pas que le marché a retrouvé son équilibre.
La démographie rend l’ajustement encore plus difficile. Le Liban n’a pas organisé de recensement général depuis 1932, ce qui impose une grande prudence. Les estimations de la Banque mondiale, qui incluent les réfugiés et d’autres résidents, situent néanmoins la population totale autour de 6,47 millions en 2015, 5,81 millions en 2024 et 5,85 millions en 2025. La baisse depuis le milieu des années 2010 serait donc proche de 10 %.
La fécondité, autour de 2,2 enfants par femme selon les séries disponibles, est désormais proche du seuil de remplacement. Surtout, l’émigration touche les âges qui forment habituellement les ménages et achètent les premiers logements. En 2024, 38 % des Libanais interrogés par l’Arab Barometer déclaraient vouloir quitter le pays, contre 26 % en 2018. Cette proportion atteignait 58 % chez les 18-29 ans. Elle était de 46 % parmi les diplômés de l’enseignement supérieur, contre 33 % chez les autres, et 72 % des candidats au départ citaient les conditions économiques.
Cela signifie que le pays ne perd pas seulement des habitants. Il perd une partie de sa demande immobilière future : jeunes actifs, couples, ingénieurs, médecins, cadres et entrepreneurs. Un appartement acheté par un expatrié ne compense pas nécessairement ce recul. Il peut rester vide onze mois sur douze ; il ne crée pas la même activité locale qu’un ménage résident, ne soutient pas durablement les commerces et n’absorbe pas l’offre locative ordinaire.
Les transferts de la diaspora restent considérables : environ 6,7 milliards de dollars en 2023, puis 5,8 milliards en 2024, soit une baisse de 13,4 %. Mais une grande partie de cet argent finance la consommation, la santé, la scolarité et l’aide aux proches. Confondre remises migratoires et demande immobilière conduit à surestimer le nombre d’expatriés prêts à immobiliser plusieurs centaines de milliers de dollars dans un pays où le risque politique, sécuritaire, bancaire et juridique demeure élevé.
La diaspora observe aussi la crise. Elle sait qu’un bien peut rester longtemps invendu, que son titre peut être grevé d’une hypothèque, que les services collectifs sont déficients et que le rendement locatif est faible. Elle ne paie plus automatiquement le prix demandé au nom de l’attachement familial. Les expatriés qui achètent disposent souvent de liquidités, d’informations et d’un choix international. Ils comparent Beyrouth à Dubaï, Athènes, Larnaca, Paris ou Montréal, où un actif peut être plus liquide, mieux financé et produire un revenu plus prévisible.
La géographie du marché devient donc très fragmentée. Au premier trimestre 2026, Baabda concentrait environ 20,9 % des transactions enregistrées, le Metn 14 %, le Kesrouan 13,5 %, la Békaa 11,7 % et Tripoli 11 %. Ces proportions reflètent le prix, l’accessibilité et la perception de la sécurité autant qu’une préférence résidentielle durable. La reprise du conflit à partir du 2 mars 2026 a de nouveau interrompu certaines décisions : en période de choc, ce sont d’abord les volumes qui disparaissent ; les prix nominaux ne baissent qu’ensuite, lorsque le vendeur ne peut plus attendre.
Ce que vaut réellement un mètre carré
Le problème le plus visible est l’écart entre le prix au mètre carré et le pouvoir d’achat.
Au début de 2025, les prix observés ou demandés pour des logements à Beyrouth variaient fortement : environ 2 250 dollars le mètre carré à Kaskas, 2 500 dollars à Ras el-Nabeh, 3 400 à 4 300 dollars à Mar Mikhael, près de 3 500 dollars à Ras Beyrouth et 5 000 à 6 000 dollars dans le centre-ville. Des appartements anciens nécessitant d’importants travaux pouvaient se négocier autour de 1 000 à 1 500 dollars le mètre carré.
Le salaire minimum mensuel a été porté à 28 millions de livres en août 2025, soit approximativement 313 dollars au taux de marché. Avant la crise, il représentait environ 450 dollars au taux officiel. Un seul mètre carré à Kaskas équivaut ainsi à plus de sept mois de salaire minimum. À Ras el-Nabeh, il en représente huit. Un appartement de 120 mètres carrés à 2 250 dollars le mètre coûte 270 000 dollars, soit environ 72 années de salaire minimum brut, sans aucune dépense de nourriture, de transport ou de santé. À 300 000 dollars, on approche 80 années.
Même pour les ménages mieux rémunérés, l’écart reste considérable. Un appartement de 300 000 dollars représente vingt-cinq années de revenu brut pour un ménage gagnant 1 000 dollars par mois ; 12,5 années pour un revenu de 2 000 dollars ; 8,3 années pour 3 000 dollars ; et encore cinq années pour 5 000 dollars mensuels.
Les comparaisons internationales considèrent généralement qu’un ratio prix du logement/revenu annuel proche de trois correspond à un marché abordable. Au-dessus de 5,1, il est qualifié de sévèrement inabordable. Même un couple gagnant 5 000 dollars par mois atteint donc, pour un appartement de 300 000 dollars, la limite supérieure de ce que les standards internationaux considèrent comme supportable. Or ce ménage appartient déjà à une petite minorité au Liban.
L’effondrement du PIB réel, proche de 40 % entre 2018 et 2022, et l’explosion de la pauvreté ont creusé cet écart. Dans les cinq gouvernorats couverts par l’enquête de la Banque mondiale, le taux de pauvreté est passé d’environ 12 % en 2012 à 44 % de la population étudiée en 2022. Parmi les seuls Libanais interrogés, il atteignait 33 % ; dans l’Akkar, près de 70 %. Ces résultats ne couvrent pas uniformément tout le territoire, mais ils rendent absurde l’idée d’un retour rapide d’une demande intérieure capable de soutenir les anciens prix.
Le crédit ne vient plus réduire l’effort initial. Le plafond actuel d’environ 100 000 dollars proposé par la Banque de l’Habitat peut aider certains ménages, mais il ne finance qu’un tiers d’un appartement de 300 000 dollars. L’acheteur doit apporter le reste en espèces et démontrer une capacité de remboursement en dollars. L’ancien marché de masse, dans lequel une banque avançait les trois quarts du prix sur une longue durée, n’existe plus.
Il faut aussi regarder le revenu produit par le bien. Beaucoup d’appartements libanais ne génèrent aucun loyer parce qu’ils sont vides, occupés quelques semaines par an ou conservés dans l’attente d’une revente. Ils supportent pourtant des charges : entretien, copropriété, générateur, ascenseur, gardiennage, réparations, détérioration et parfois impôts. Leur rendement net peut être nul ou négatif.
Dans ce cas, le propriétaire ne gagne de l’argent que si un autre acheteur accepte plus tard de payer davantage. Le gain n’est pas lié à un service de logement ni à un flux de revenu ; il est purement spéculatif. Pour un terrain non exploité, le rendement courant est même égal à zéro. Sa valeur dépend entièrement du prix de revente futur.
Prenons un appartement proposé à 300 000 dollars et louable 1 000 dollars par mois. Son loyer brut annuel serait de 12 000 dollars. Après les périodes de vacance, l’entretien, les charges et les réparations, supposons un revenu net de 9 000 dollars. Un investisseur exigeant un rendement net de 6 % valoriserait ce flux à 150 000 dollars. À 8 %, la valeur tomberait à 112 500 dollars.
Autre exemple : un appartement affiché à 550 000 dollars produit 1 500 dollars de loyer mensuel, soit 18 000 dollars bruts. Avec un revenu net de 14 000 dollars, sa valeur économique serait d’environ 233 000 dollars à un taux de rendement de 6 %, ou 175 000 dollars à 8 %. Ces calculs sont des illustrations, non des moyennes nationales. Ils montrent cependant pourquoi un prix fondé sur le coût historique du terrain peut être très supérieur à la valeur fondée sur le revenu.
Les promoteurs répondent souvent que le prix ne peut pas baisser parce que le terrain, le ciment, l’énergie et les matériaux importés coûtent cher. C’est vrai pour le coût de remplacement ; cela ne détermine pas le prix de marché. Une résidence peut avoir coûté 400 000 dollars par appartement et ne valoir que 250 000 dollars si aucun acheteur solvable ni aucun loyer ne justifie davantage. Le coût est supporté par celui qui a construit. La valeur est fixée par celui qui peut acheter.
On peut donc parler de plusieurs valeurs simultanées. Il y a le prix demandé, le prix effectivement négocié en dollars frais, la valeur de liquidation lorsqu’un vendeur doit céder rapidement, et la valeur de rendement déduite du loyer. Elles peuvent être séparées par plusieurs dizaines de pour cent.
Il n’existe pas d’indice national suffisamment fiable et continu pour affirmer que tout l’immobilier libanais est surévalué d’un pourcentage unique. À titre de scénarios analytiques, un logement ordinaire et juridiquement sain peut valoir 20 à 40 % de moins que son prix affiché lorsqu’une vente doit réellement être conclue. Pour une grande unité haut de gamme, vacante et peu rentable, l’écart économique peut atteindre 40 à 70 %. Un projet inachevé, hypothéqué ou affecté par un risque de titre peut ne valoir que 20 à 50 % de sa valeur théorique une fois les coûts et les risques déduits. Ce ne sont pas des baisses nationales observées ; ce sont des fourchettes de valorisation permettant de mesurer ce que l’illiquidité masque.
La notion de valeur réelle doit également intégrer l’inflation du dollar. L’indice américain des prix est passé d’environ 255,7 en 2019 à 321,9 en 2025, soit une hausse proche de 25,9 %. Pour conserver le même pouvoir d’achat qu’un prix de 300 000 dollars en 2019, un appartement aurait dû atteindre environ 378 000 dollars en 2025. S’il vaut encore nominalement 300 000 dollars, sa valeur réelle n’est plus que de l’ordre de 238 000 dollars de 2019 : la baisse réelle approche 20,6 %. S’il se vend 225 000 dollars en 2025, sa valeur exprimée en dollars de 2019 est proche de 179 000 dollars, soit une correction réelle d’environ 40 %.
Ainsi, un propriétaire peut affirmer qu’il n’a « rien perdu » parce que son appartement est toujours affiché 300 000 dollars. En réalité, il a perdu du pouvoir d’achat international, plusieurs années de rendement et, s’il ne trouve aucun acquéreur, une partie de la liquidité de son patrimoine. Un actif que l’on ne peut vendre qu’après trois ans et avec une remise confidentielle ne vaut pas son prix d’annonce.
Une correction déjà engagée, mais encore inachevée
Le marché a connu une reprise statistique en 2025. Au premier semestre, 33 297 transactions ont été enregistrées, contre 16 390 un an auparavant. Sur l’ensemble de l’année, elles auraient atteint 70 981 pour une valeur proche de 6,16 milliards de dollars. Le nombre de transactions progressait de 95,1 % et leur valeur de 112,9 %. La valeur moyenne s’établissait autour de 86 741 dollars.
Ces chiffres doivent être lus avec prudence. Une partie de la progression correspond au traitement de dossiers d’enregistrement accumulés. La valeur moyenne demeurait très inférieure aux années d’avant-crise et reflétait davantage de petites transactions, des terrains ou des biens situés hors des quartiers les plus chers. Au premier semestre 2025, elle était estimée à 85 735 dollars, soit 31 % de moins qu’au premier semestre 2019 et 40,6 % de moins qu’en 2022.
Les achats étrangers enregistrés sur l’ensemble de 2025 n’étaient que 1 485, environ 2,09 % du nombre total de transactions. La demande internationale qui devait, selon le discours ancien, absorber indéfiniment la production libanaise, est devenue marginale. Au premier trimestre 2026, le nombre de transactions a de nouveau reculé de 29,3 % sur un an et leur valeur de 18,2 %. Le regain de 2025 n’avait donc pas constitué un nouveau cycle haussier solide.
Des professionnels estimaient au début de 2025 que les petites et moyennes surfaces se vendaient souvent 20 à 30 % sous leur niveau d’avant octobre 2019 en dollars frais, tandis que certains biens haut de gamme bien situés défendaient mieux leurs prix. Les observations de Bank Audi faisaient état d’une hausse proche de 10 % au cours des trois premiers mois de 2025, suivie d’un gel du marché à partir de mars. La guerre et les épisodes d’insécurité produisent ce type de séquence : les acheteurs se retirent immédiatement, alors que les vendeurs conservent leurs prix jusqu’à ce qu’un besoin de liquidités les oblige à céder.
Pour apprécier la correction encore possible, revenons au pouvoir d’achat. Supposons qu’un ménage gagne 2 000 dollars par mois, soit 24 000 dollars par an. Même en acceptant un ratio prix/revenu de six — déjà classé comme sévèrement inabordable — il ne peut justifier qu’un logement de 144 000 dollars. Un appartement affiché à 270 000 dollars devrait alors baisser de 47 %, un appartement de 300 000 dollars de 52 %, et un bien de 500 000 dollars de 71 %.
Avec un revenu mensuel de 3 000 dollars, la valeur compatible avec ce même ratio de six serait de 216 000 dollars. La correction nécessaire serait de 20 % pour un appartement de 270 000 dollars, de 28 % pour un appartement de 300 000 et de 57 % pour un bien de 500 000 dollars. Et il s’agit encore d’un scénario généreux : sans crédit abondant, un ratio de six est difficile à financer.
Cela ne signifie pas que tous les prix baisseront demain de 50 %. Un marché immobilier peut demeurer surévalué très longtemps lorsque les propriétaires ne sont pas endettés, que la taxe sur la vacance est faible et que les banques retardent les liquidations. La correction s’effectue alors autrement : chute du nombre de ventes, rabais non publiés, dégradation physique des bâtiments, inflation du dollar et attente pendant laquelle aucun revenu n’est perçu.
La comparaison entre l’ancien et le nouveau système permet de comprendre ce qui a déjà changé. Avant 2019, la parité fixe donnait l’apparence de revenus stables ; les banques accordaient des prêts longs, parfois subventionnés ; les promoteurs obtenaient du financement ; les dépôts pouvaient être mobilisés pour acheter ; les capitaux régionaux transitaient largement par le système bancaire ; la classe moyenne formait encore une demande potentielle.
Aujourd’hui, le marché fonctionne surtout en dollars frais et en espèces. Le crédit immobilier est marginal. Les dépôts anciens restent bloqués. La demande repose sur une minorité disposant de liquidités, sur certains expatriés et sur des acheteurs cherchant à mettre leur épargne hors du système bancaire. Le secret bancaire a été partiellement amendé et la surveillance internationale s’est renforcée, mais l’économie du cash s’est étendue. Le mécanisme de répartition des pertes bancaires n’est toujours pas achevé, tandis que les incitations fiscales à conserver des logements vides n’ont pas fondamentalement disparu.
La correction finale dépendra donc moins d’une date précise que de plusieurs déclencheurs.
Le premier serait une véritable restructuration bancaire. Si elle oblige les banques à céder des immeubles, à liquider les garanties de promoteurs insolvables et à reconnaître des pertes, une offre aujourd’hui retenue apparaîtra sur le marché. Si les textes nécessaires commencent à être appliqués en 2026 ou 2027, leurs effets immobiliers pourraient devenir visibles entre 2027 et 2029. Ce calendrier est un scénario conditionnel, pas une prévision : il suppose que les lois soient adoptées, que les évaluations soient crédibles et que les procédures ne soient pas bloquées pendant des années.
Le deuxième déclencheur serait une taxation effective des logements vacants. Une taxe annuelle suffisamment coûteuse transformerait l’attente en dépense. Certains propriétaires choisiraient de louer ; d’autres vendraient. Les loyers et les prix convergeraient plus rapidement vers les revenus locaux.
Le troisième est démographique et agit lentement, sur dix à vingt ans. Si l’émigration des jeunes diplômés continue, si la formation de nouveaux ménages reste faible et si les expatriés ne reviennent pas durablement, les grandes surfaces et les quartiers conçus pour une clientèle aisée connaîtront une obsolescence économique progressive.
Le quatrième est la sécurité. Les conflits font d’abord baisser les transactions. Si l’insécurité dure, les propriétaires ayant besoin de liquidités finissent par accepter une baisse nominale. En revanche, une stabilisation politique pourrait provoquer un rebond dans certains secteurs recherchés. Elle n’annulerait pas pour autant l’écart entre les salaires et les prix : la sécurité peut restaurer la confiance, elle ne recrée pas immédiatement une classe moyenne solvable.
Le dernier déclencheur est le temps lui-même. Un immeuble vide vieillit. Les systèmes électriques, les ascenseurs, les façades et les parties communes se dégradent. Le propriétaire perd les loyers qu’il aurait pu percevoir et immobilise un capital qui aurait pu produire un rendement ailleurs. Même sans baisse du chiffre écrit sur l’annonce, la valeur économique se consume.
L’immobilier libanais n’est donc pas un marché qui aurait miraculeusement résisté à l’une des plus graves crises financières contemporaines. Il est un marché dans lequel la reconnaissance des pertes a été étalée, déplacée ou retardée. Elle a d’abord été retardée par le crédit, les subventions et les bilans bancaires ; ensuite brouillée par les chèques en lollars ; enfin contenue par l’absence de ventes forcées, la faiblesse de la fiscalité sur la vacance et l’utilisation de la pierre comme coffre-fort.
La valeur nominale reste parfois proche de l’ancien prix. La valeur réelle, elle, a déjà baissé sous l’effet de l’inflation du dollar, de la perte de rendement, de l’illiquidité et de la diminution du pouvoir d’achat. Pour les logements ordinaires, la vraie question n’est plus de savoir si une correction a commencé. Elle est de savoir combien de temps les propriétaires, les promoteurs et les banques pourront encore éviter de l’inscrire clairement dans les prix.
