Depuis 2013, la situation patrimoniale et économique de Beyrouth s’est considérablement dégradée. La capitale, autrefois riche en histoire et en architecture traditionnelle, a vu une grande partie de son patrimoine disparaître au profit de projets immobiliers dits « de luxe ». En réalité, ces constructions, souvent recouvertes de marbre et de dorures pour donner l’apparence du luxe, cachent des prestations qui rappellent plus les standards des HLM européens, notamment en matière d’isolation thermique et phonique.
Une destruction accélérée du patrimoine
En 2013, il ne restait déjà que 200 maisons patrimoniales à Beyrouth sur les 1 600 unités recensées au début des années 2000 comme nous le notions dans un article publié alors. En 2024, moins de 150 unités patrimoniales subsistent encore, la plupart ayant été démolies pour laisser place à des tours modernes, synonymes de spéculation immobilière. Ce sont ces mêmes tours, prétendument luxueuses, qui affichent des défauts de construction flagrants, notamment des faiblesses d’isolation qui affectent gravement la qualité de vie des résidents.
La fausse promesse du luxe
Malgré leur façade de marbre et de dorures, les nouvelles constructions à Beyrouth ne parviennent pas à masquer leurs lacunes en matière d’isolation. Loin de répondre aux standards internationaux de confort thermique et phonique, ces immeubles offrent des prestations qui rappellent plus des HLM (Habitations à Loyer Modéré) qu’un véritable luxe résidentiel. La mauvaise isolation phonique transforme ces logements en véritables caisses de résonance, rendant la vie quotidienne inconfortable, notamment dans une ville bruyante comme Beyrouth.
Quant à l’isolation thermique, elle est tout aussi médiocre. Alors que les températures estivales de Beyrouth peuvent être très élevées, ces bâtiments sont incapables de protéger leurs occupants de la chaleur. En hiver, la situation est similaire, avec une incapacité à maintenir une chaleur stable sans recourir à des systèmes de chauffage coûteux et énergivores. En bref, ce ne sont pas les matériaux de façade de ces tours qui camouflent leur mauvaise qualité structurelle et énergétique.
La dollarisation des loyers et son impact sur le marché immobilier
La dollarisation des loyers, qui s’est accélérée depuis la crise économique de 2019, a rendu ces appartements encore moins accessibles aux Beyrouthins. Les propriétaires exigent désormais des paiements en dollars frais, excluant de facto une grande partie de la population dont les revenus sont en livres libanaises, lourdement dévaluées. Cette situation a fait grimper les loyers, avec des appartements se louant à 1 800 USD ou plus, bien au-dessus des capacités des ménages moyens.
Cette dollarisation a également accentué l’exode de nombreux habitants de Beyrouth vers des régions périphériques, où les loyers restent plus abordables, créant une baisse générale de la demande immobilière dans la capitale.
Une demande immobilière en chute libre
En 2013, environ 40% de la demande immobilière à Beyrouth provenait de l’étranger, principalement des pays du Golfe et de la diaspora libanaise. En 2024, ce chiffre est tombé à 20%, en raison de la crise économique, mais aussi de la menace d’inclusion du Liban sur la liste grise du GAFI (Groupe d’Action Financière). Cette inclusion potentielle compliquerait davantage les transactions financières, effrayant ainsi les investisseurs et exacerbant la crise du secteur immobilier.
Comparaison avec Paris et d’autres villes
À Paris, où des politiques de préservation du patrimoine sont en place, seulement 2,2% des transactions immobilières concernaient des unités neuves en 2013. Ce chiffre est resté stable en 2024, traduisant une volonté de protéger l’identité historique de la ville. En revanche, à Beyrouth, les nouvelles constructions dominent le marché, avec 40% des transactions portant sur des unités neuves en 2024.
En Égypte et à Dubaï, des efforts sont faits pour réguler le développement urbain, bien que le ROI pour le locatif y soit plus élevé qu’au Liban. Le retour sur investissement pour les nouvelles constructions à Beyrouth reste rapide, autour de 3 ans, contre 25 ans pour le locatif, décourageant ainsi les projets de restauration et de préservation patrimoniale.
Absence de politiques publiques de protection
Face à cette destruction patrimoniale, les autorités libanaises restent passives. Les promoteurs immobiliers continuent de profiter de lois permissives, leur permettant de construire des tours sans limite de hauteur sur des terrains de plus de 5 000 mètres carrés, souvent au détriment de maisons historiques. De plus, la révision de la loi sur les loyers pré-1992 n’a pas suffi à remédier aux distorsions du marché locatif.
Un avenir incertain pour Beyrouth
En 2024, Beyrouth est confrontée à une double crise : l’effondrement de son patrimoine architectural et une crise immobilière exacerbée par la dollarisation des loyers et la baisse de la demande. Les tours dites « de luxe », qui remplacent les maisons traditionnelles, ne répondent pas aux attentes de qualité, et la ville continue de perdre ce qui faisait son identité architecturale. Sans une réforme urgente, tant en matière de protection patrimoniale que de régulation du marché immobilier, Beyrouth risque de voir disparaître définitivement ses racines historiques et de rester dans une impasse économique.
